Komentarze

16.08.2016

Wydawałoby się, że to niemożliwe. A jednak. Wyobraźnia deweloperów nie zna granic. Sytuacja dotyczy przypadków, gdy dana inwestycja składa się z kilku budynków budowanych i oddawanych w kolejnych etapach. Najczęściej każdy kolejny budynek będzie tworzył odrębną wspólnotę mieszkaniową. I tak być powinno. Ale zdarza się i tak, że deweloper z góry „tworzy” wspólnotę dla całej inwestycji, tj. dla budynków już istniejących i tych, które dopiero mają powstać. A do powierzchni wszystkich lokali włącza również powierzchnię lokali jeszcze nieistniejących. W moim przekonaniu jest to niezgodne z ustawą o własności lokali, zgodnie z którą co do zasady udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Natomiast udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. I dalej - jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Czyli niby wszystko jasne - żeby obliczyć udział właściciela danego lokalu, trzeba znać powierzchnię wszystkich pozostałych lokali. Czy jednak znamy rzeczywistą powierzchnię przyszłych lokali? Zdaniem deweloperów, tak – przecież jest projekt, z którego wynika przewidywana powierzchnia przyszłych budynków i lokali. Tyle tylko, że rzadko kiedy po zakończeniu budowy powierzchnia rzeczywista jest równa powierzchni przewidzianej w projekcie. Odstępstwa niby nie są duże, ale są. Więc już chociażby z tego względu podana przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu powierzchnia wszystkich lokali nie odpowiada prawdzie. Najczęściej nikt tego nie koryguje w przyszłości, ale są i tacy deweloperzy, którzy wspinają się na wyżyny prawniczej i budowlanej ekwilibrystyki i chcą, żeby był i wilk syty, i owca cała. Mianowicie w ostatnim budynku zostawiają sobie jeden lokal, a jego powierzchnię robią dokładnie taką (kombinacja na grubości ścian, itp.), żeby korygowała różnice w powierzchni przewidywanej i rzeczywistej pozostałych lokali. I wszystko się zgadza.

Ktoś mógłby zapytać, jakie to ma znaczenie praktyczne dla nabywców lokali, że w skład powierzchni wszystkich lokali włączana jest też powierzchnia przyszłych lokal. A no ma. I to niebagatelne. W ten bowiem sposób deweloper zapewnia sobie na długi czas miażdżącą przewagę podczas głosowań na zebraniach właścicieli. Skoro bowiem jego udział w nieruchomości wspólnej liczony jest według powierzchni wszystkich przyszłych lokali, to właściciele lokali szczególnie w pierwszym budynku nie mają nic do powiedzenia. Przewaga nabywców lokali w pierwszym budynku rośnie dopiero wraz z postępami inwestycji i wyodrębnianiem lokali w kolejnych budynkach. Do tego czasu deweloper może jednak sprawować niemal samodzielne rządy.

Zagadnienie ma jednak i drugie dno. Już mniej korzystne dla dewelopera. Skoro bowiem nieruchomość wspólna obejmuje grunt pod przyszłymi budynkami, to właściciele lokali w pierwszym budynku są współwłaścicielami całego tego gruntu. Mają oni więc pełne prawo do decydowania o jego przeznaczeniu. Teoretycznie mogą się nawet sprzeciwić budowie kolejnych bloków, żeby zrobić sobie np. prywatny park. Mało tego, mogę sobie nawet wyobrazić, że skoro deweloper buduje kolejne budynki na gruncie, który już nie stanowi tylko jego własności, powinien dzielić się dochodami ze sprzedaży lokali w kolejnych budynkach ze współwłaścicielami gruntu. Brzmi pięknie, prawda?

21.07.2016

Tak. Żądanie takie jest możliwe w ramach tzw. odpowiedzialności kontraktowej, czyli odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy (art. 471 i n. k.c.). Jeśli więc lokal ma wady a okres rękojmi i gwarancji już upłynął, można skorzystać z uprawnień wynikających z przepisów ogólnych. Na ich podstawie można domagać się od dewelopera nie tylko odszkodowania pieniężnego, ale również usunięcia wad. Potwierdził to Sąd Najwyższy w prowadzonej przeze mnie sprawie, w której reprezentowani przeze mnie powodowie domagali się od dewelopera wykonania hydroizolacji przeciekającej hali garażowej. Wyrok Sądu Najwyższego (II CSK 795/13), choć dotyczył zagadnienia natury teoretycznej, a mianowicie, czy w ramach odpowiedzialności kontraktowej naprawienie szkody możliwe jest tylko w formie odszkodowania pieniężnego czy też również w drodze tzw. restytucji naturalnej, czyli w tym przypadku w drodze usunięcia wad, ma bardzo duże znaczenie praktyczne. Sąd Najwyższy udzielając bowiem na to pytanie odpowiedzi twierdzącej przesądził tym samym, że upływ okresu rękojmi czy gwarancji nie oznacza, że nabywca lokalu nie może już domagać się od dewelopera usunięcia stwierdzonych wad. Jest to jak najbardziej możliwe, tyle że na innej podstawie prawnej. Oznacza to, że termin, w jakim możemy żądać od dewelopera usunięcia wad, znacznie się wydłuża. O ile bowiem okres rękojmi wynosi 5 lat (gwarancji najczęściej również), o tyle roszczenia odszkodowawcze z art. 471 k.c. przedawniają się co do zasady po 10 latach. Jest to niewątpliwie bardzo korzystny wyrok dla tysięcy nabywców lokali i mocny oręż w ich zmaganiach z deweloperami.

http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/Orzeczenia3/II%20CSK%20795-13-1.pdf